実例(一棟収益マンション)

お客様の業務内容

大阪市内、兵庫の阪神間などで事業用不動産、投資用不動産を所有し、賃貸業を行う法人様

お客様が売却を希望された理由

・社長交代に伴い所有されている資産活用の整理した後に、次世代に引き継ぎたいとの要望
・有利子負債を削減

売却物件

・神戸市灘区にある平成6年築の一棟収益マンション兼店舗
・1階は店舗で使用中、2階より上階は居住中の賃貸マンション

お客様との打ち合わせの概要

1. 入居者(賃借人)へ所有者が変わる事の告知と変更手続き
・入居者へ所有者が変わる事のお知らせ通知
・賃貸借契約継承の手続き
・賃料振込口座の変更の手続き
・賃料日割り分の継承の手続き
・賃料振込遅延者へ賃料精算の手続き
2. 管理会社継承の手続き
・管理委託契約引き継ぎの手続き
3. 共用部分電気代等のインフラ関連の名義変更の手続き
4. 契約前〜売却完了までのスケジュール
5. 金銭の授受について
・売買代金
・固定資産税、年計画税の日割り精算分
6. お客様保管の本物件に関する書類と買主様の意見を確認しながら重要事項説明書、売買契約書案の提案

物件査定の評価

・本物件は人気の神戸市内でもより駅から徒歩5分圏内で、三宮まで短時間で行ける便利な立地です。
・神戸エリアでの希少な収益不動産で空室リスクも少ないと判断しました。
・お客様からご相談を受けた当時は神戸の近隣周辺に売り物件が不足していた事もあり過去の周辺成約事例より高めに売り出し価格を提案致しました。

結果

弊社より買い希望へのお客様へ直接紹介を行いました。当初のご予算より高めでしたが、本物件を高評価していただき、当初の資金よりさらに自己資金を加えていただき売り出し価格よりディスカウントすることなく仲介業務にて成約していただきました。

契約に要した期間

約3ヶ月

総括

神戸の好立地物件であった事、周辺に売り物件が不足していた事はもちろんですが、平成6年築の物件でありながら老朽化し管理が困難になる前の売却でしたので見栄えもよく高評価を得られました。買主様はご紹介当初より投資用不動産として高評価を頂き、お客様に満足いただける価格で仲介業務としてご成約頂きました。

実例(事業用地)

お客様の業務内容

大阪市内で所有されている土地、建物を駐車場や店舗として賃貸借し、大阪市内で投資用不動産、事業用不動産を有効活用する事を主業種とする法人様

お客様が売却を希望された理由

資産整理、有効活用

売却物件

青空駐車場、賃貸店舗として使用中の土地。
約1,000坪

お客様との打ち合わせの概要

1. 賃借人の退去、建物解体撤去等の契約前〜売却完了までのスケジュールの打ち合わせ。

2. 下記のとおり取引完了までに実施しなければならないことについての詳細な調整。
・建物を賃借中の占有者の退去を完了させること
・隣接者との敷地境界についての立会いと境界確定
・買主様実施の土壌汚染対策法に基づく調査についての協力
・行政が実施する敷地内配管撤去についてのスケジュール調整
・買主様が建設予定のスーパーに関する許認可業務の協力

3. お客様保管の各関係書類と買主様の意見を確認しながら重要事項説明書、売買契約書案の提案。

物件査定の評価

本物件はもより駅からも徒歩圏で、居住エリアである立地条件からマンション開発会社が一番高額な価格で買い取ると判断しました。まずは弊社より大手マンション開発会社をターゲットにマンション事業用地として買い取り価格のヒアリングを行いました。

結果

行政調査を行った結果、法規制によりマンション事業が行いにくい物件である事が確認できました。よって各マンション開発会社ではお客様の希望売却価格には届きませんでした。
次に居住エリアに必要なスーパー等の商業施設事業化を行う不動産会社へ紹介しました。
市況にマッチし、価格等の各条件が売買合意に至りました。

契約に要した期間

約6ヶ月

総括

物件査定については、当初考えておりましたマンション開発会社よりの反響はお客様の希望より外れる結果となり、時間を費やしてしまいましたが、買主様が確定後は仲介業務として契約締結までスムーズに進みました。本物件の立地に適合する買主様を探せたことはもちろんですが、賃借人の退去や土壌汚染調査、行政の敷地内下水道配管撤去についてのスケジュール等不安な点を早めに解消できていた事が売買仲介にて成約できた要因です。